AVM sayýsý artýyor, krizde depolar fýrsat yaratýyor
AlýÅŸveriÅŸ merkezlerinin her 1 metrekaresinin 5 metrekare depoya ihtiyaç duymasý, artan ihtiyacý karÅŸýlamak için yapýlan lojistik ve endüstri merkezleri yatýrýmlarýnýn da artmasýný saðlýyor. BaÅŸta alýÅŸveriÅŸ merkezlerindeki maðazalar olmak üzere, lojistik hizmeti veren firmalarýn stoklarýndaki ürünleri depolayabilecekleri uluslararasý standartlara uygun alanlarýn yetersiz seviyede kalmasý, gayrimenkul sektöründe yatýrýmlarýn uluslararasý standartla uygun depo alanlarýna kaydýrýyor. Buna da, 2 milyon metrekarelik A sýnýfý depo alanýna ihtiyaç duyulan Türkiye'de, uluslararasý standartlara uygun mevcut depo alanýnýn sadece 700 bin metrekare olmasý yol açýyor.

Türkiye'de her geçen gün bir yenisi inÅŸa edilen alýÅŸveriÅŸ merkezleri, gayrimenkul sektöründe endüstriyel gayrimenkul alanýnýn hýzla geliÅŸmesini saðlýyor. AlýÅŸveriÅŸ merkezlerinin her 1 metrekaresinin 5 metrekare depoya ihtiyaç duymasý, artan ihtiyacý karÅŸýlamak için yapýlan lojistik ve endüstri merkezleri yatýrýmlarýnýn da artmasýný saðlýyor. Åžu anda Türkiye genelinde 226 alýÅŸveriÅŸ merkezi faaliyet gösterirken, inÅŸasý süren alýÅŸveriÅŸ merkezlerinin sayýsý ise 120'yi buluyor. AlýÅŸveriÅŸ merkezlerinin sayýsýndaki bu artýÅŸ, lojistik açýsýndan baÅŸta mal sevkiyatlarýnýn artmasýna ve ürün daðýtým sistemlerin dolmasýna neden oluyor. Bu da, endüstriyel gayrimenkul alanýnýn önümüzdeki yýllarda daha da büyüyeceðine ve talebi karÅŸýlamak için kurulan lojistik merkezlerinin sayýsýnda artýÅŸ olacaðýný gösteriyor. Türkiye'de ÅŸu anda 6.5 milyon metrekare depo ve depo olarak kullanýlan alan bulunuyor. Ýstanbul ve çevresindeki depolarýn büyüklüðü ise 2.5 milyon metrekareyi buluyor. Türkiye'nin 2 milyon metrekarelik A sýnýf depo ihtiyacý bulunurken, mevcut depolarýn yalnýzca 700 bin metrekaresi uluslararasý standartlarý karÅŸýlayabiliyor.

Ýstanbul'a yakýn
Endüstriyel gayrimenkul yatýrýmlarýnda sevkiyat ön plana çýktýðý için lokasyon ve ulaÅŸým önemli rol oynuyor. Yatýrým yapan firmalarýn çoðu da E-5 ve TEM otoyollarýna, liman ve havaalanlarýna yakýn bölgelerde lojistik merkezleri kurmayý tercih ediyor. Ýstanbul'da lojistik merkezleri, ümraniye, Sarýgazi, Kartal, Dudullu, Maltepe, Ýkitelli, Ayazaða ve Kemerburgaz'da kuruluyor. Ancak Ýstanbul'daki arsa maliyetlerinin yükselmesi ve boÅŸ arsa bulmanýn zorluðu, konut piyasasýnda olduðu gibi endüstriyel piyasada da yatýrýmcýlarý Ýstanbul'un yakýnlarýndaki merkezi konumda bulunan yeni bölgelere yönlendiriyor. Bu da, Gebze ve Ýzmit'in endüstriyel yatýrýmlar için tercih edilen bölgelerin baÅŸýnda gelmesine yol açýyor. Gebze'ye oranla daha düÅŸük arsa maliyetlerine sahip olan Köseköy ve Uzunçiftlik bölgeleri de yatýrýmcýlarýn dikkatini çeken bölgeler arasýnda yer alýyor.

Kiralar 5 dolardan baÅŸlýyor
Depolarýn ulaÅŸým ve lokasyon özelliklerinin yaný sýra büyüklüðü, yüksekliði, mekanik sistemleri ve zemin kapasitesi de kira rakamlarýný etkiliyor. Ýstanbul'da ümraniye, Kartal ve Maltepe'de kiralar metrekare baÅŸýna 5 dolardan baÅŸlarken, Tuzla ve Gebze'de 6 dolara yükseliyor. Ýzmit'te ise kiralar 5 dolardan baÅŸlýyor. Geçtiðimiz yýla göre kiralarda yüzde 10 oranýnda artýÅŸ görülüyor. Ýstanbul'da endüstriyel bazdaki arsalarýn da metrekare fiyatlarý 150 dolardan baÅŸlayýp 400 dolara kadar yükseliyor. Yeni lojistik merkezlerinin kurulmasý ve bir çok firmanýn bu alanda arayýÅŸ içinde olmasý kira rakamlarýnýn da yükselmesine neden oluyor.

Lojistik merkezleri kuruluyor
Türkiye'de endüstriyel gayrimenkul alanýnda talebin artmasýyla, lojistik merkezlerinin de sayýsýnda artýÅŸ yaÅŸanýyor. Logiturk, Tuzla'da 126 bin metrekare büyüklüðündeki lojistik parkýný 2009 yýlýnda tamamlamayý planlarken, Avustralya'nýn en büyük endüstriyel gayrimenkul fonu olan Goodman ise, 50 milyon Euro'luk yatýrýmla Ýzmit'te gerçekleÅŸtireceði lojistik merkezinin ilk fazýný 2009'da teslim etmeyi hedefliyor. 210 bin metrekarelik lojistik merkezinin, TEM ve E-5 otoyollarýnýn kesiÅŸim noktasýnda yer aldýðýný ve Derince Limaný'na yakýnlýðý ile avantaj saðladýðýný söyleyen Goodman ÝÅŸ GeliÅŸtirme Müdürü Ceylan Mergen, "Bu yatýrým, diðer firmalarýn da gözlerini Ýzmit'e çevirmesini saðladý. Biz de Gebze ve Hadýmköy bölgelerinde yeni arayýÅŸlar içerisindeyiz" dedi. ProLojis ve Fransýz Concerto'nun da Türkiye'de lojistik merkezi kurmak için arayýÅŸlarda olduðu belirtiliyor.

Dolar bazýnda depo kiralarý
ümraniye 5
Maltepe 5
Kartal 5
Samandýra 5
Pendik 5
GüneÅŸli 5
Ýzmit 5
Sarýgazi 5.5
Kemerburgaz 5.5
Ýkitelli 5.5
Beylikdüzü 5.5
Tuzla 6
Gebze 6
Ayazaða 6

Kaynak: Colliers Int. Turkey

Yangýn tertibatýna dikkat edilmeli
Depolarda çatý tipi, zemin, izolasyon, sprinkler sistemi, kolon sayýsý, temiz yükseklik, kapý sayýsý, dýÅŸarýda týr manevra ve park alanlarýna dikkat edilmesi gerektiðini belirten Ceylan Mergen "Depolarý sigortalayan ÅŸirketlerin ise dikkat ettiði tek konu yangýn tertibatý oluyor. Depolarýn özellikle ESFR sprinkler sistemine uygun kurulmuÅŸ olmasý gerekiyor. Bu sistem, depolama alanlarýnda yangýnýn bastýrýlmasý için kullanýlýyor" diye konuÅŸtu.

Kriz dönemlerinde talep artýyor
Ceylan Mergen, endüstriyel gayrimenkul alanýnda faaliyet gösteren firmalarýn hedef kitlesinin, perakende kanalýnda lojistik servis saðlayýcýlarý ve üreticiler olduðunu söyleyerek, "Lojistik merkezlerinin, üretim fabrikalarýnýn yakýnlarýnda olmasý isteniyor. Kriz dönemlerinde ise yapýlan üretim stoklandýðý için, fabrikalarýn yakýnlarýndaki depolar daha fazla tercih ediliyor" dedi.

Kaynak: Hürriyet Yazan: Meltem Kara