Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026: Türkiye'nin En Kapsamlı Kaynağı

Siz Neredesiniz?

01Binamın riskli olup olmadığını öğrenmek istiyorum 02Hibe ve kira yardımı alabilir miyim? 03Müteahhit seçme aşamasındayım 04Sözleşme imzalayacağım 05Daire teslim alıyorum

Neden Bu Rehberi Yazdık? Kentsel dönüşüm Türkiye'de bir zorunluluktur — mevcut binaların büyük çoğunluğu güncel deprem yönetmeliklerine (TBDY 2018) uygun değildir. Ancak bu hayati süreç, müteahhitlerin "brüt-net metrekare oyunları", gizli ipotekler, eksik teknik şartnameler ve teminatsız yarım bırakılan inşaatlarla gölgelenmektedir. Bu rehber, müteahhitlerle eşit bilgiye sahip olmanız için, hukuki ve teknik her soruya yanıt veriyor. 6306 sayılı Kanun, TBDY 2018 ve 2026 yılı güncel mevzuatı esas alınmıştır.

Rehber Haritası — İlgilendiğiniz bölüme dokunun

Riskli Bina Tespiti ve İtiraz Süreci

Yasal Dayanak — 6306 Sayılı Kanun

Bir binanın riskli olup olmadığına karar vermek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar tarafından Riskli Yapı Tespit Raporu hazırlanması gerekir. Rapor, binanın taşıyıcı sisteminin (kolon, kiriş, temel) TBDY 2018 yönetmeliğine uygunluğunu teknik analizlerle ortaya koyar. Rapora itiraz süresi tebligat tarihinden itibaren 15 gündür.

MÜTEAHHİT

"Binanız çok eski, depreme dayanıksız, hemen yıkıp yenisini yapalım. Biz raporunu da hallederiz."

Hukuk Gerçeği Müteahhidin sizi riskli yapı tespitine yönlendirmesi veya raporu "halletmesi" ciddi bir çıkar çatışmasıdır. Tespit raporunu, sizin bağımsız olarak seçtiğiniz lisanslı bir kuruma yaptırın. Bakanlığın lisanslı kurum listesi ECBS üzerinden sorgulanabilir.

Riskli Yapı Başvurusu Adım Adım

Kat Malikleri Kararı AlınBinanın riskli yapı tespiti için kat maliklerinin çoğunlukla karar alması gerekir.

Lisanslı Kuruma BaşvurunBakanlık lisanslı tespit kuruluşuna başvurun. Tespit bedeli genellikle bina başına 15.000-40.000 TL arasındadır (2026). Bu bedeli, 6306 Kanun kapsamında sonradan devletten geri alabilirsiniz.

Raporu İnceleyin (15 Gün)Rapor tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde itiraz hakkınız var. Bağımsız bir mühendise inceletin.

Rapor Kesinleşirse Süreç Başlarİtiraz yapılmazsa veya itiraz reddedilirse rapor kesinleşir. Artık güçlendirme ya da yıkım-yeniden yapım kararını almak gerekir.

%50Maliyet Farkı

Gerçek Vaka: Bağcılar 2024 — Güçlendirilir Bina Yıktırıldı

Ne Oldu? Müteahhit, tespiti kendi anlaştığı kuruma yaptırdı. Rapor "çok riskli — yıkım zorunlu" çıktı, kat malikleri korkuyla imzaladı.

Ortaya Çıkan Gerçek: Bağımsız mühendis incelemesinde aynı bina için "güçlendirilir" değerlendirmesi geldi. Güçlendirme maliyeti yıkım-yeniden yapımdan yüzde elli daha düşüktü.

Ders: Tespit raporunu her zaman bağımsız ikinci bir kuruluşa inceletin. 15 günlük itiraz süresini asla boşa geçirmeyin.

ForumCAD Mühendis Notu

Riskli yapı tespit başvurusunu müteahhitten bağımsız olarak yaptırın. Tespit ücretini kendiniz ödeyin ve faturayı saklayın — bu tutar devlet desteğinden geri alınabilir.

02 · Devlet Destekleri

Devlet Destekleri: Almanız Gereken Para Masada Bekliyor

İstanbul · 2026 · Konut Başına

"Yarısı Bizden" ile devlet size 1.875.000 TL veriyor

875K

TL Hibe

Geri ödeme yok. Doğrudan inşaat maliyetinizden düşülür.

875K

TL Kredi

Devlet faiz destekliyle, anlaşmalı bankadan uygun faizle.

125K

TL Taşınma

Tek seferlik, tahliye sonrası ödenir.

Konut başına toplam devlet desteği (İstanbul) 1.875.000 TL

Kritik Uyarı: Bu Parayı Almak İçin Başvurmanız Şart

Bu destekler otomatik ödenmiyor. Başvurmazsanız hakkınız düşüyor. Tüm başvuruları bizzat yapın, makbuzları saklayın.

Müteahhit Ne Der?

MÜTEAHHİT

"Devlet zaten her şeyi karşılıyor, siz hiç merak etmeyin, biz hallederiz. Devlet hibesi de zaten bizden düşülüyor sözleşmede."

Hukuk GerçeğiDevlet hibesi ve kira yardımı size aittir — müteahhidin arsa karşılığı hesabına mahsup edilemez. Sözleşmede "devlet destekleri ve hibeleri malik hakkından ayrı olup müteahhit tarafından talep edilemez" maddesi mutlaka yer almalıdır.

ForumCAD Mühendis Notu

Kira yardımı başvurusu tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde yapılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa geriye dönük ödeme yapılmıyor. Takvime hemen not düş.

Hibe + Kira Yardımı = İkisi birlikte olur. Kredi + Kira Yardımı = Sadece biri.

Destek Türü	Tutar (2026)	Kimler Alabilir
Hibe (İstanbul)	875.000 TL / konut	Konut malik
Kredi Desteği	875.000 TL / konut	Konut malik
Taşınma Yardımı	125.000 TL (tek seferlik)	Malik ve kiracılar
Kira Yardımı (İstanbul)	8.000-10.500 TL/ay	Malikler

Hangi desteklere hak kazandığınızı ve başvuru sürecini birlikte yönetelim.

Hibe Danışmanlığı Alın

01 · Riskli Bina03 · Güçlendirme mi Yıkım mı?

Güçlendirme mi, Yıkım mı? Karar Matrisi

Müteahhit Ne Der?

Her iki seçenek de teknik olarak mümkündür. Ancak kararı etkileyen üç faktör vardır: binanın mevcut taşıyıcı sistem durumu, zemin koşulları ve imar durumu.

MÜTEAHHİT

"Güçlendirme işe yaramaz, zaten daha pahalıya gelir, direkt yıkıp yenisini yapalım."

Şantiye GerçeğiMüteahhit için yıkım-yeniden yapım her zaman daha kârlıdır — çünkü güçlendirmede arsa payı devri yoktur. Güçlendirme, doğru yapıldığında depremde çok daha iyi performans gösterebilir.

Kriter	Güçlendirme	Yıkım-Yeniden Yapım
Maliyet	Genellikle daha düşük	Daha yüksek
Süre	6-18 ay	2-4 yıl
Arsa Payı Devri	Gerekmez	Müteahhide devredilir
Deprem Performansı	TBDY 2018'e uygun	TBDY 2018'e uygun
Müteahhit Kârı	Düşük (mal. lehine)	Yüksek (mut. lehine)

02 · Devlet Destekleri04 · Çoğunluk Kararı

Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malik

Yasal Dayanak — 6306 Kanun, Şubat 2026 Güncellemesi

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle riskli yapılarda karar alma mekanizması arsa payı üzerinden salt çoğunluk (%50+1) esasına dayanmaktadır.

MÜTEAHHİT

"Komşunuz imzalamıyor diye proje durmamalı. Zaten mahkemeye gitmek zorunda kalır, sonunda siz de kazanırsınız."

Hukuk GerçeğiAnlaşmayan malikler, salt çoğunluk kararı kesinleştikten sonra tebligat yapılır. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları açık artırma yoluyla satılabilir.

Çoğunluk Kararı Öncesi Kontrol Listesi

vTapu kayıtlarından tüm maliklerin arsa payları hesaplandı mı?

vToplantı tutanağı noter tasdikli mi?

vTüm maliklere iadeli taahhütlü tebligat yapıldı mı?

vKararın tapuya şerh edilmesi için başvuruldu mu?

03 · Güçlendirme05 · Müteahhit Seçimi

Müteahhit Seçimi ve Paravan Şirket Tuzağı

Müteahhit Ne Der?

Görüşmeye lüks araçlarla gelen, lüks ofislerde ağırlayan firmaların parlak imajına aldanmayın. Kentsel dönüşümde firmanın ofisi değil, banka hesapları ve şantiye geçmişi konuşur.

MÜTEAHHİT

"Biz 40 yıllık köklü bir grubuz. Ama bu projeyi daha hızlı yürütmek için özel bir şirket kurduk — ABC Yapı 2026 Ltd. Şti. Sözleşmeyi bu şirketle imzalayacağız."

Şantiye Gerçeği — Paravan Şirket TuzağıYeni kurulan, 50.000 TL sermayeli şirket inşaatı yarım bırakırsa, "köklü grubun" diğer mal varlıklarından hiçbir hak talep edemezsiniz. Çözüm: Ana firmanın sözleşmeye "Müteselsil Kefil" olarak imza atmasını şart koşmaktır.

Müteahhitten İsteyeceğiniz 10 Belge

vVergi Borcu Yoktur Yazısı

vSGK Borcu Yoktur Yazısı

vTicaret Sicili Kaydı ve Faaliyet Belgesi

vKonkordato / İcra Dosyası Sorgusu

vTamamladığı Projeler Listesi

vDevam Eden Proje Listesi

vSermaye Yapısı Analizi

vBanka Referans Mektubu

vNakit Akış Planı

vMüteselsil Kefalet Taahhütnamesi

ForumCAD Profesyonel Hizmetleri

Müteahhit Finansal Analizi

Firmanın mali tablolarını, icra geçmişini ve proje kapasitesini bağımsız olarak değerlendiriyoruz.

Bilgi Al

Sözleşme Check-Up

Müteahhidin size sunduğu sözleşmeyi imzalamadan önce uzmanlarımıza gönderin.

Bilgi Al

04 · Çoğunluk06 · Kat Karşılığı mı?

Kat Karşılığı mı, Hasılat Paylaşımı mı?

Müteahhit Ne Der?

MÜTEAHHİT

"Hasılat paylaşımı riskli, satış olmazsa para alamazsınız. Biz size kat karşılığı garantili daire verelim."

Şantiye GerçeğiMüteahhit için kat karşılığı genellikle daha avantajlıdır — arsa payını baştan alır. Hasılat paylaşımında ise bina satış fiyatından siz de gerçek payı alırsınız.

Kriter	Kat Karşılığı	Hasılat Paylaşımı
Arsa Payı Devri	Erken devredilir	Satış sonrası
Fiyat Artışından Pay	Alamazsınız	Alırsınız
Müteahhit İflası Riski	Yüksek	Orta
Müteahhit Tercihi	Müteahhit için avantajlı	Malik için potansiyel avantaj

ForumCAD Mühendis Notu

Kat karşılığı sözleşmede müteahhit payını yüzde olarak değil, bağımsız bölüm numarası olarak yazın. "Toplam alanın %45'i" yerine "3, 5, 7, 9 numaralı daireler maliklere aittir" şeklinde belirtin.

05 · Müteahhit07 · Fizibilite

Fizibilite ve Brüt/Net m² Oyunu

Müteahhit Ne Der?

MÜTEAHHİT

"Arsanız çok değerli, mevcut daireniz 100 metrekare, yeni binada da size tam 100 metrekare vereceğiz."

Şantiye Gerçeği — Brüt/Net OyunuSize vadedilen "100 m²", duvarların dışından ölçülen "Brüt" alandır. Gerçekte eşyalarınızı koyacağınız "Süpürülebilir Net Alan" yüzde 25 ile yüzde 35 arasında küçülebilir. Sözleşmede mutlaka "Süpürülebilir Net Alan" tanımı ile metrekare yazılmalıdır.

4MTL Zarar / Daire

Gerçek Vaka: Fikirtepe 2024 — "Sözleşmede Brüt Yazıyor"

Ne Oldu? 24 daireli apartman, "eviniz aynı büyüklükte kalacak" sözlü vaadine inanarak sözleşmeye sadece "Brüt 90 m²" yazdırdı.

Süpürülebilir net alan sadece 58 m² çıktı.

Mahkeme: "Sözleşmede brüt yazıyor" gerekçesiyle malik kaybetti. Daire başı ortalama 4 Milyon TL değer kaybı.

Arsanızın gerçek fizibilitesini ve metrekare kaybı riskinizi birlikte hesaplayalım.

WhatsApp'tan Yazın

06 · Model08 · Sözleşme

TOKİ mi, Özel Müteahhit mi?

Kriter	TOKİ ile Dönüşüm	Özel Müteahhit
Süre	Uzun (3-6 yıl)	Daha kısa (2-4 yıl)
Yarım Bırakma Riski	Yok	Var (teminatsızsa yüksek)
Tasarım/Malzeme Kontrolü	Sınırlı	Sözleşmeyle belirlenir
Fiyat Pazarlık Gücü	Yok	Var

ForumCAD Mühendis Notu

TOKİ seçeneği özellikle şu durumlarda avantajlıdır: binadaki malik sayısı fazla ve anlaşmak zor, müteahhit güvenilirliği konusunda belirsizlik var. Özel müteahhit ise tasarım kalitesi ve hız için daha uygun — ama banka teminat mektubu olmadan imzalamayın.

08 · Sözleşme10 · Şantiye Denetimi

Şantiye Denetimi: Beton, Demir, Kalıp

Müteahhit Ne Der?

MÜTEAHHİT

"Hazır beton fabrikadan geliyor, kalitesi garantili, ek denetime gerek yok."

Şantiye GerçeğiHazır betonun fabrikadan gelmesi kaliteyi garanti etmez. Nakliye sırasında sulandırılabilir. Yapı denetim firmaları çoğu zaman sadece evrak üzerinde çalışır. Bağımsız bir mühendis tutarak şantiyeye girin ve beton dökümünde bizzat numune alın.

Beton Denetiminde 4 Kritik Nokta

Hazır Beton Fişini Kontrol EdinGelen her betonun fişindeki beton sınıfı (C30, C35), üretim tarihi ve miktar sözleşmeyle eşleşiyor mu?

Slump Testi Yapılmasını İsteyinHer mikserden numune alarak kıvam testi yapılmalıdır.

Numune Küp AldırınHer 100 m³ beton dökümünde en az 3 adet küp numune alınmalı, akredite laboratuvara gönderilmeli.

Demir Çapı ve Paspayı ÖlçünStatik projedeki donatı çapı ve aralıkları sahada cetvel ve kumpasla kontrol edilmelidir.

Teknik Şartname

ForumCAD Teknik Şartname Serisi — Şantiye Referans Dokümanları

ForumCAD Profesyonel Hizmetleri

Bağımsız Şantiye Denetimi

ForumCAD uzmanları kritik aşamalarda şantiyenizi sizin adınıza denetler, hataları kapanmadan tespit eder.

Denetim Talebi

09 · TOKİ11 · Tapu ve Vergi

Tapu, İskan ve Vergi Süreci

Müteahhit Ne Der?

MÜTEAHHİT

"Tapularınız hazır, iskan da yakında çıkar. Anahtarları alın, taşının, iskan bir formalite."

Hukuk Gerçeğiİskan alınmamış binada oturmak yasal değildir. Elektrik, su, doğalgaz şantiye tarifesiyle çok daha pahalıdır. İskan alınmadan kat mülkiyeti tapusu çıkamaz, sigorta yapılamaz, kredi kullanılamaz.

ForumCAD Mühendis Notu

Sözleşmede "kat irtifakı, inşaat başlamadan önce kurulacaktır" maddesi mutlaka olsun. Müteahhidin "inşaat bitince hallederiz" demesi kabul edilemez.

Vergi / Harç	Normal Oran	Kentsel Dönüşüm Muafiyeti
KDV (Konut)	%1 - %20	6306 Kanun kapsamında muafiyet mümkün
Tapu Harcı	%4	Riskli yapı dönüşümünde muafiyet var
Damga Vergisi	Sözleşme bedeli üzerinden	Kısmi muafiyet uygulanabilir

10 · Şantiye12 · Teslim

Teslim Tutanağı ve Gizli Ayıp Hakları

Yasal Dayanak — Türk Borçlar Kanunu

MÜTEAHHİT

"Anahtarı alın, taşının, küçük eksiklikler olursa sonra hallederiz. Tutanağa bir şey yazmanıza gerek yok."

Şantiye GerçeğiTutanağa yazılmayan açık kusur, daha sonra "teslim anında yoktu" diye reddedilebilir. Her odayı, her tesisatı, her kaplamanın köşesini belgeleyin. Kusurları fotoğraflayın, tutanağa yazın.

Teslimde Kontrol Edilecekler

vİskan belgesi: Yapı Kullanım İzin Belgesi elinizde olmadan anahtarı teslim almayın.

vKat Mülkiyeti tapusu: Üzerinde ipotek, haciz, şerh var mı?

vSu, elektrik, doğalgaz abonelikleri: Konut aboneliği mi, şantiye aboneliği mi?

vKapı ve pencereler: Her kapıyı açıp kapatın, kilitler çalışıyor mu?

vZemin kaplamalar: Çatlakları fotoğraflayın.

vIslak hacimler: Su akışı, sifon, armatür sızdırıyor mu?

vSözleşmede yazanlara uygunluk: Malzeme markaları aynı mı?

Teslim öncesi bağımsız teknik denetim ve gizli ayıp tespiti için ForumCAD uzmanlarıyla çalışın.

Teslim Denetimi Alın

11 · Tapu13 · Hata Maliyet Tablosu

Hata Maliyet Tablosu — Bu Hatalar Size Ne Kadara Patlar?

Yapılan Hata	Gerçek Sonuç	Maddi Kayıp
Tespit raporuna itiraz edilmemesi	Güçlendirilir bina yıkılır	500K - 2M TL fırsat kaybı
Brüt m² üzerinden sözleşme	Net alanda %25-35 küçülme	2-8 Milyon TL değer kaybı
Paravan şirkete arsa payı devri	Firma iflas ederse inşaat durur	Tüm arsa değeri + kira yılları
Banka teminat mektubusuz sözleşme	Yarım bırakılan inşaat	Yeniden müteahhit + inşaat maliyeti
Gizli ipotek kontrolü yapılmaması	Banka binaya el koyar	Daireyi kaybetmek
Devlet desteği başvurusu yapılmaması	Hibe hakkının düşmesi	1.000.000+ TL alınamayan destek
Gecikme cezasız sözleşme	3-5 yıl ekstra kira ödemesi	360K - 600K TL ekstra kira

Toplam risk: Yukarıdaki hatalar bir arada yapıldığında, 100-120 m² bir İstanbul dairesinde kümülatif kayıp 5 Milyon TL'nin üzerine çıkabilmektedir.

Kentsel dönüşüm projenizin her aşamasında bağımsız teknik danışmanlık için yazın.

WhatsApp'tan Ön Görüşme Alın

12 · Teslim

Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026

PDF'i İndir

İndirme Başlıyor!

Riskli Bina Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli Yapı Başvurusu Adım Adım

Devlet Destekleri: Almanız Gereken Para Masada Bekliyor

Güçlendirme mi, Yıkım mı? Karar Matrisi

Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malik

Müteahhit Seçimi ve Paravan Şirket Tuzağı

Kat Karşılığı mı, Hasılat Paylaşımı mı?

Fizibilite ve Brüt/Net m² Oyunu

Sözleşmedeki 20 Kritik Madde

TOKİ mi, Özel Müteahhit mi?

Şantiye Denetimi: Beton, Demir, Kalıp

Beton Denetiminde 4 Kritik Nokta

Tapu, İskan ve Vergi Süreci

Teslim Tutanağı ve Gizli Ayıp Hakları

Hata Maliyet Tablosu — Bu Hatalar Size Ne Kadara Patlar?